Daudzdzīvokļu māju apsaimniekošana vienmēr rosinājusi daudz jautājumu, arī redakcija ne reti saņem lasītāju vēstules un zvanus. Tāpēc „Druva” pie redakcijas telefona aicināja Cēsu lielākā namu apsaimniekotāja SIA „Cēsu dzīvokļu pārvalde” valdes priekšsēdētāju Ģirtu Beikmani. Lasītājiem daudz jautājumu nebija, tas liecina, ka šī joma sāk sakārtoties.
– Vai cilvēki turpina sūdzēties par sīkumiem, vai arī sapratuši, ka paši ir saimnieki un darītāji savā mājā?
– Joprojām netrūkst sūdzību par vienkāršām, sadzīviskām nebūšanām. To var skaidrot ar to, ka cilvēki ātri pierod pie ekstrām. Kas agrāk nebija iedomājams, nu jau ir norma. Līdz ar to pieaugušas prasības. Pirms gadiem neviens nekreņķējās, ja ūdens pazudis uz dažām stundām, tagad, kā mazākais pārtraukums, uzreiz zvana un prasa, kāpēc tā, kāpēc nav savlaicīgi brīdināti.
Mēs saprotam, ka prasības aug, ka iedzīvotāji grib arvien augstāku apkalpošanas līmeni un, ja viņi gatavi par to maksāt, mums tas jāsniedz. Jaunajās mājās jau ir normāli, ka pašiem jānodrošina sētnieks, kurš tīra arī kāpņu telpas. Jādomā, kā sniegt visus ar mājokli saistītos pakalpojumus, sākot ar remontu, beidzot ar palīdzību pārvācoties, nodrošinot transportu, krāvēju pakalpojumus.
– Tātad „CDzP” kļūst par servisa organizāciju?
– Jā, ja agrāk bijām tehniska vai administratīva organizācija, tagad pārtopam par servisa uzņēmumu. Protams, mums būs apakšlīgumi ar citām firmām, kas nodrošinās pakalpojumus, bet dzīvokļu īpašniekam nebūs jāiet, jāmeklē, viņš pateiks apsaimniekotājam, un mēs nodrošināsim.
Rīgā jau ir mājas, kur pie durvīm dežurē šveicars, ir apsardze, videonovērošana, bet jāsaprot, ka arī apsaimniekošanas izmaksas tur pavisam citas. Protams, Cēsīs līdz tam vēl tālu, bet mums kā apsaimniekotājiem jābūt gataviem, ka šāds brīdis var pienākt.
<b>- Vai vispārējais dzīves dārdzības pieaugums, tostarp minimālās algas paaugstināšana, neliek arī jums paaugstināt maksu par saviem pakalpojumiem?
– Esam iedzīvotājiem jau izsūtījuši paziņojumus, ka no aprīļa mūsu pakalpojums kļūst dārgāks. Ja bija četri santīmi par kvadrātmetru, tagad būs jāmaksā par diviem santīmiem vairāk. Ja visur cenas pieaug no janvāra, mēs centāmies neradīt papildu slogu apkures sezonā, atliekot maksas paaugstināšanu uz pavasari.
Minimālās algas pieaugums attieksies tikai uz tiem darbiniekiem, kuri to saņēma. Tas nenozīmē, ka alga pieaugs visiem uzņēmumā strādājošajiem, jo tik bagāti vēl neesam. Pavasarī, kad pieaugs maksa par mūsu pakalpojumu, esmu apsolījis, ka algas tiks pārskatītas. Jāpasaka, ka šis maksas pieaugums nav tādēļ, ka jāpaaugstina algas, bet tāpēc, ka arī mums pieaugušas visas izmaksas. Sākot ar papīru, rēķinu izdrukāšanu, elektrību, siltumu, līdz degvielas cenām un tehnikas uzturēšanai. Tāpēc vairs nevaram iztikt ar šiem četriem santīmiem.
– Zvana no Akmens ielas 4. Mūsu mājā ir problēmas ar apkuri, dažkārt radiatori pavisam vēsi. Bet esot uzstādīta automātiskā regulēšana.
– Šajā mājā nav uzstādīts moderns siltummezgls ar pilnīgu automātiku, bez tam siltumapgādes sistēma darbojas pēc caurplūdes principa, vienā mājas galā ir silti, otrā – auksti. Šīs problēmas ir zināmas un tiek risinātas.
Bet arī automātika šādos klimata apstākļos nestrādā īpaši pareizi. Šāda problēma ir vairākās mājās. Ja ārā ir plusos, termoregulatoram liekas, ka apkure vairs nav vajadzīga, un tā izslēdzas. Esam pasūtījuši jaunus, daudz jutīgākus termoregulatorus, ar kuriem problēmām nevajadzētu būt. Ja tie situāciju neatrisinās, vajadzēs pāriet uz manuālo režīmu. Liela daļa māju tā izdarījusi.
– Zvirbuļu ielā 17 gadu mijā kāds ar mašīnu taranēja durvis. Gribam zināt, kā lieta risinās?
– Jā, bija tāds gadījums. Kāpņu telpas durvis tika salauztas, izsauktā policija vainīgo noskaidroja. Pašlaik durvis pielabotas, lai var aizvērt, bet tās būs jāmaina. Gaidām no policijas ziņojumu, tad domāsim par turpmāko rīcību. Ja šoferis būs vainīgs, mēs gribētu, lai viņš maksā par durvīm.
– Nesen izskanēja ziņa, ka valsts un pašvaldības varēs līdzfinansēt privāto māju renovāciju un siltināšanu. Vai šajā jautājumā zināma kāda virzība?
– Agrāk pašvaldības nevarēja šajā jomā palīdzēt, jo likums aizliedz ieguldīt līdzekļus privātajā īpašumā. Grozījumi likumā “Par palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā” atļauj pašvaldībām savā teritorijā atbalstīt daudzdzīvokļu māju renovācijas projektus, iekškvartālu ceļu un rotaļlaukumu sakārtošanu un tamlīdzīgus darbus. Pie nosacījuma, ja pašvaldībai tam ir līdzekļi. Ir noteikts, ka pašvaldība to drīkst, bet nav teikts, ka tas ir pienākums. Cik zinu, Cēsīs liela atbalsta nebūs, jo pilsētas budžetā nav līdzekļu, ko novirzīt šādiem projektiem. Siguldā, kur arī mēs darbojamies, pašvaldība piedalījās ar 50 procentu līdzfinansējumu kāda iekškvartāla ceļu salabošanā un jauna atkritumu konteineru laukuma izbūvē. Arī Valmierā ar pašvaldības atbalstu tiek realizēti vairāki projekti. Cēsīs pašvaldība pagaidām palīdzību sniedza tikai krīzes situācijās.
No valsts puses tiek gatavotas programmas par palīdzību māju energoefektivitātes pasākumiem. Valsts varētu piedalīties ar 20 – 30 procentu līdzfinansējumu, un tam paredzēja iedalīt septiņus miljonus latu. Valstī kopumā tā nav liela nauda, bet bijām gatavi startēt šajos konkursos, tiesa, pagaidām budžetā šī nauda nav paredzēta. Labākā gadījumā tas varētu notikt pavasarī budžeta grozījumos.
– Bet vai Eiropas naudu šim mērķim nevar piesaistīt?
– Arī tā ir apmēram septiņi miljoni, lai gan vēl nav skaidrs, kādiem energoefektivitātes pasākumiem tā tiks atvēlēta. Toties ir skaidrs, ka tā būs pieejama no 2012.gada. Dalījums bija domāts tāds, ka valsts programma tiek īstenota no 2007. – 2012.gadam, tad nāk Eiropas programmas. Tādējādi pagaidām Eiropas naudām īsti klāt netiekam, bet risinājumi tiek meklēti. Tikos ar Lietuvas kolēģiem un viņi teica, ka esot idejas, kā esošās programmas pakārtot energoefektivitātes programmai. Šonedēļ Valmierā notiek starptautisks seminārs par daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanu, tur šīs sarunas turpināsim.
– Tātad, jāpaļaujas uz saviem spēkiem, ņemot kredītus. Laikam vinnētāji ir tie, kuri jau veikuši māju siltināšanu, jo izmaksas ar katru gadu aug?
– Tās aug ļoti strauji, un prognozes liecina, ka šī tendence turpināsies. Visi, kuri ņēmuši kredītus un kaut ko darījuši savu mājokļu sakārtošanā, viennozīmīgi ir ieguvēji. Kaut vai uz inflācijas rēķina vien. Siltinātajās mājās dzīvojošie piedevām mazāk maksā par apkuri.
– Daudzviet bēdīgā stāvoklī ir braucamā daļa iekškvartālos. Kāds risinājums?
– Pašiem jāmeklē finansējums, citas izejas nav. Tagad pašvaldība sadarbībā ar Norvēģijas fondu izsludinājusi konkursu “Idejas īstenojas”, kur var saņemt finansējumu – līdz 1000 eiro. Tā nav liela nauda, brauktuves atjaunošanai nepietiks, bet rotaļlaukumu sakārtošanai noderētu itin labi. Domāju, ka būs pie-teikumi no daudzdzīvokļu māju iedzīvotājiem, jo cilvēkiem interese par to ir.
Bet nav jau tā, ka iekškvartālos nekas netiek darīts. Katru gadu tiek izbūvēti vairāki stāvlaukumi mašīnām, pielāpītas bedres, uzlabots āra apgaismojums. Vairāk jau finansiāli nav cilvēku spēkos.
– Jau gadu „CDzP” strādā Siguldā. Kā izdevās ieiet jaunā tirgū?
– Tas bija negaidīti un arī neplānoti. Viss sākās ar to, ka tur sadalījās kooperatīvs, kuram bija divas mājas, tādējādi viena palika bez apsaimniekotāja. Tā kā šajā mājā dzīvoja kāds mūsu darbinieks, viņš lūdza, vai mēs negribētu to uzņemties. Piekritām apsaimniekot vienu māju. Informācija par to ātri izplatījās, un tagad apsaimniekojam jau vairāk nekā divdesmit māju.
Mūsu uzņēmuma politika nav iekarot visu Siguldu, protams, jo vairāk māju, varam sniegt kvalitatīvāku pakalpojumu. Ja ir tikai viena māja, tā uzņēmumam nes tikai zaudējumus, jo nepieciešamais serviss jānodrošina. Tā kā Siguldā apjoms liels, mums tur pastāvīgi strādā divi santehniķi, cilvēks, kurš organizē darbus, ir arī neliels ofiss, kur pieņemt iedzīvotājus. Tāpat kā Cēsīs, ir diennakts avārijas tālrunis, viss lēnām sakārtojas.
– Bet ja aicina no kādas citas pilsētas?
– Mūsu stratēģija ir tāda, ja mājas iedzīvotāji mūs aicina, ejam, izstāstām par sevi un, ja mūsu nosacījumi ir pieņemami, strādājam, bet ar varu nelaužamies. Nav jēgas iet uz kvantitāti, ja zaudē kvalitāte. Paņemt apsaimniekošanā dažas mājas citā vietā nozīmē papildu degvielas izmaksas, mainīt darba organizēšanu, un rezultātā zaudējumu būs vairāk nekā ieguvumu. Ir bijuši pat piedāvājumi par atsevišķām mājām Rīgā, bet pagaidām tam neesam gatavi. Ja tas būtu vesels mikrorajons, kur var atvērt filiāli, kurā ir savi speciālisti, tad citādāk. Pagaidām labāk naudu ieguldīt kvalitātes uzlabošanā.
– Kāpēc, salīdzinot ar iepriekšējo sezonu, krietni pieaugusi maksa par karsto ūdeni?
– Pirmkārt, tāpēc, ka audzis siltumenerģijas tarifs. Bet jāsaprot, ka maksa par siltumenerģijas patēriņu tiek rēķināta, uzskaitot visu mājā patērēto siltumu. Ne tikai to, kas atdots radiatoros un karstajā ūdenī, bet arī to, kas tiek izstarots cauruļvados, lai cirkulācijas procesā vienmēr būtu siltais ūdens. Tāpēc svarīgi, kādā stāvoklī cauruļvadiem ir siltumizolācija, kādā temperatūrā noregulēts karstais ūdens un citas nianses. Par cauruļvadu siltināšanu jādomā, daudzas mājas to dara. Sāpīgākā vieta ir stāvvadi, kam netiek klāt. Tajos nav izolētas caurules, blakus atrodas karstā un aukstā ūdens caurules. Arī šahtas no jumta puses nav siltinātas, un tieši tur visvairāk pazūd siltumenerģija.
– Kāds risinājums?
– Jāveic nopietnas pārbūves, jālauž vaļā stāvvadu šahtas no kāpņu telpu puses un jāsiltina. Tas prasa lielus ieguldījumus un, ja par to izšķiras, būtu jāmaina arī cauruļvadi, lai dažus desmitus gadu par šo problēmu var nedomāt.
– Kāpēc jāmaksā par ventilāciju, ja pārbaudes netiek veiktas?
– Nu jau trīs gadus par šo pārbaudi nemaksājam, bet nauda uzkrājas mājas kontā. Pārbaudi veicam, ja mājas iedzīvotāji to pieprasa. Agrāk tas bija obligāts pasākums katru gadu, noteikts ar domes lēmumu, un to veica brīvprātīgo ugunsdzēsēju biedrība, kam pārskaitījām šo naudu. Cits jautājums, cik godprātīgi tas tika veikts. Tagad paši iedzīvotāji var izlemt, kā rīkoties ar šiem līdzekļiem. Ja atklājas kādas problēmas, par uzkrāto naudu tās var novērst.
– Esi arī Latvijas namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs. Kāda ir šīs organizācijas pamatbūtība?
– Asociācijā esam apvienojušies namu apsaimniekotāji, lai risinātu sev svarīgus jautājumus. Tā, pirmkārt, ir informācijas apmaiņa ar kolēģiem, otrkārt, esam darba grupās pie būvniecības departamenta, pašvaldību savienībā, mājokļu aģentūrā. Mēs kā praktiķi varam runāt ar likumdevēju par niansēm likumdošanā, jo bieži likumi ir tādi, kas praksē nav izpildāmi. Darba grupu sanāksmēs izsakām savu viedokli par konkrēto likumdošanas iniciatīvu, izsakām priekšlikumus. Cits jautājums, kā tos ņem vērā, bet mums dota iespēja pateikt savu viedokli un pamatot to. Tas ir svarīgākais asociācijas darbs.
Tehniskajā universitātē kopā ar Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociāciju un Latvijas īpašumu vērtētāju asociāciju izveidojām augstākā līmeņa profesionālo studiju programmu „Nekustamā īpašuma pārvaldnieks.” Beidzot trešo kursu, studenti var izvēlēties, kur turpināt studijas – strādāt ar darījumiem, vērtēšanu vai īpašuma pārvaldīšanu. Viņi ir profesionāļi nekustamā īpašuma jomā. Agrāk tādas studiju programmas nebija. Ik pa laikam tiekamies ar RTU darbiniekiem, vērtējam mācību programmas, dodam praktiskus ieteikumus no dzīves.
Asociācija veido arī jaunus kontaktus ar namu apsaimniekotājiem citās valstīs. Bijām Sanktpēterburgā, Baltkrievijā, lai tiktos ar NVS valstu pārstāvjiem un iepazītu, kā viņi risina šos jautājumus. Jāsaka, mēs esam veiksmīgi gājuši šo ceļu, protams, neizbēgot no kļūdām. Tagad varam viņus brīdināt par tām bīstamām niansēm, jo viņi līdz šim mājokļu apsaimniekošanā mēģinājuši noturēt sociālismu, rezultātā nonākot lielā krīzes situācijā. Daudzas mājas atrodas avārijas situācijā, viņiem nav risinājuma, ko darīt. Privatizācija notikusi, valsts neko vairs nevar palīdzēt, tai nav arī līdzekļu, bet iedzīvotājiem joprojām ir pārliecība, ka viņiem tas nav jādara.
– Arī Baltkrievijā valsts nepalīdz?
– Tur ir citādi. Apsaimniekošana un renovācija ir ļoti neefektīva, bet tā notiek ar valsts atbalstu. Iedzīvotāji ir neapmierināti, jo mājas siltināšana ilgst četrus, piecus gadus. Pozitīvais, ka no valsts puses ir liels atbalsts mājokļu jautājumu risināšanā. Ir dažādas valsts programmas, ar kurām tiek atbalstītas daudzbērnu ģimenes un jaunās ģimenes jaunu mājokļi iegādei. Valsts ceļ daudzdzīvokļu mājas, dzīvokļus pārdod šīm ģimenēm uz izdevīgiem noteikumiem.
– Kāda ir situācija Latvijā kopumā?
– Latvijā ir tikai trīs namu apsaimniekošanas uzņēmumi, kas ir privāti. Veiksmīgi darbojamies mēs un Tukuma kolēģi. Mazāk veiksmīgs darbs ir Siguldā, tam apliecinājums arī tas, ka esam tur tik plaši iegājuši.
Situācijas ir ļoti dažādas. Ir progresīvi uzņēmumi, kuri saprot, ka, tiekot nost no pašvaldības važām, varētu strādāt krietni efektīvāk. Ir tādi, kuriem ir normālas attiecības ar vietējo varu, un kuri skaita gadus līdz pensijai. Uzņēmums kaut kādu darbību veic, bet attīstības nav. Lēnām jau viss iet uz labo pusi, pozitīvo piemēru kļūst vairāk. Arī valsts sāk saprast šo jomu un tās problēmas. Protams, kamēr uzņēmums ir pie pašvaldības, neviens nevar būt drošs par savu vietu. Pērn daudzi kolēģi ir nomainīti ar vienu domes lēmumu. Un cilvēks, kurš veiksmīgi organizējis darbus 20 – 30 gadus, tiek atlaists. Ne tāpēc, ka slikti strādājis, bet tāpēc, ka atļāvās pārāk skaļi paust savu nostāju, kas nav pieņemama vietējai varai. Tas ļoti kropļo visu nozari.
– Kādas ir īres maksas Latvijā?
– Tur, kur tās nosaka pašvaldība, tā ir 15 – 20 santīmu robežās, dažviet vēl augstāka. Arī pašvaldībās, kur mājas pašas nosaka šo maksu, kā Cēsīs, situācija līdzīga, un īres maksa no 15 santīmiem līdz 30 un dažviet vairāk. Mēs esam stingri pateikuši, ka mūsu administratīvās izmaksas ir četri, būs seši santīmi. Tad mums viegli runāt ar iedzīvotājiem, jo viņi zina, ka visa pārējā nauda atgriezīsies viņu mājā. Ja šādas norunas nav, apsaimniekotājs, proporcionāli pieaugumam, var palielināt savas izmaksas, kā tas bieži arī notiek. Bet tas neveicina māju sakārtošanu.
Komentāri