Daudzviet izskanējusi informācija, ka Latvijā pēdējā gada laikā bijis viens no vislielākajiem nekustamā īpašuma cenu kāpumiem pasaulē. Par to, kas šajā jomā notiek Cēsīs un rajonā, uz sarunu aicināju firmas „Īpašumu eksperts” direktori Lauru Ķerpi, firmas „Arco Real Estate” Cēsu filiāles vadītāju Lieni Rjabkovu un firmas „Latio vērtētāji & konsultanti Vidzemē” Cēsu biroja vadītāju Kārli Meņģeli.
– Cik liels šogad bijis nekustamā īpašuma cenu kāpums?
K.Meņģelis:– Es teiktu, ka kāpums ir starp 30 un 50 procentiem. Ir veiksmīgi un ļoti veiksmīgi darījumi, kas ceļ šos procentus.
L.Ķerpe: – Zemēm, manuprāt, cenu kāpums ir lielāks nekā dzīvokļiem. Tur noteikti varētu runāt par 50 procentiem, bet arī šis tirgus dalās. Ir cilvēki, kas meklē zemes ar visām komunikācijām. Tās tad arī ir dārgas. Ir arī tādi, kas meklē lauku īpašumus, kur cenu kāpums nav tik liels kā pilsētas apbūves zemēm. Patīk, ka Cēsu pusē sāk domāt par ciematu veidošanu, ievelkot komunikācijas.
L.Rjabkova: – Manuprāt, pieaugums kopumā nekustamā īpašuma tirgū ir apmēram 15 līdz 20 procenti. Cenas Cēsu rajonā vēl atpaliek no pārējiem lielajiem rajoniem Latvijā. Ja salīdzinām ar kaimiņiem – Valmieru, tad arī no viņiem cenu ziņā atpaliekam. Tomēr divu gadu laikā cenas Cēsīs un rajonā ir dubultojušās.
– Kādi īpašumi ir pieprasītākie?
K.Meņģelis:– Ja skatāmies pēc pieprasījuma un pārdoto dzīvokļu skaita, tad noteikti dzīvokļi ir pieprasītākie īpašumi. Pierēķinot visus jaunos projektus, domāju, ka zemes nav tik daudz pārdotas. Tas saistīts ar pieprasījumu pēc jau gatava mājokļa, kur dzīvot, jo būvniecībā ir lieli papildu izdevumi, kuru jaunajām ģimenēm, kas sastāda lielāko daļu pieprasījuma, nav. Parasti tiem, kas pērk zemi, jau ir kāds dzīvoklis vai māja, kuru ieķīlā un būvējas.
L.Ķerpe: – Kolēģim noteikti ir taisnība. Gribu piebilst, ka ļoti daudzi prasa mājas, bet man nav ko piedāvāt. Bija šīs rindu mājas, un tās visas ir izpirktas lielā ātrumā. Protams, pieprasījums vairāk ir Cēsu un tuvākās apkārtnes īpašumiem.
K.Meņģelis:– Ja runā par lauku zemēm, tad šeit ir īpaša situācija. Pieprasījums ir, bet līdz noteiktai cenu robežai. Tiklīdz tā pārkāpta, zemniekam šī zeme vairs neinteresē, un viņš skatās citā virzienā. Katrā pagastā ir pa vienam, diviem zemniekiem, kas ir gatavi nopirkt diezgan lielas un dārgas zemes, bet jebkurā gadījumā ir cenu robeža. Runājot par pieprasītākajiem dzīvokļu veidiem, tad tie ir divistabu. Vienistabas dzīvokļi tomēr vairumam šķiet pārāk mazi, bet trīsistabu – pārāk lieli.
L.Ķerpe: – Man pircējs vienmēr pajautā, cik lieli ir komunālie maksājumi. Tā kā Cēsīs pa mikrorajoniem tie atšķiras, tad tas arī ir viens no nosacījumiem, cik veiksmīgi varēs dzīvokli pārdot. Tāpēc varbūt arī cilvēki vairāk izvēlas divistabu, nevis trīsistabu dzīvokļus, jo komunālie maksājumi tajos cilvēkiem ir pārāk augsti.
– Kādas ir vidējās nekustamā īpašuma cenas Cēsīs un rajonā?
L.Rjabkova: – Jāsāk ar to, ko īsti nozīmē „vidējā tirgus cena”. Bieži tiek pārprasti sludinājumi un cilvēks uzskata, ka cenas ir tādas, kādas var apskatīties, piemēram, portālā www.ss.lv. Tirgus cena ir balstīta uz reāli notikušajiem darījumiem. Cēsīs zeme privātas mājas celtniecībai maksā 10 līdz 16 latus kvadrātmetrā. Dzīvokļu cena par kvadrātmetru jaunajās mājās ar „daļēju apdari” ir 487 līdz 550 lati kvadrātmetrā, bet vecajās mājās svārstās no 534 līdz 570 latiem. Mājām cenas ir 390 līdz 436 lati par kvadrātmetru.
K.Meņģelis:– Divistabu dzīvokļu cenas ir aptuveni 22 – 30 tūkstošu latu robežās. Tā ir normāla cena, kuru cilvēki gatavi maksāt. Ja piedāvā dzīvokli par 50 tūkstošiem latu, tad cilvēks sāk domāt, vai viņam to vajag. Bet dzīvokļi vienmēr bijuši dārgi, arī tad, kad tie maksāja trīs tūkstošus latu. Jo īpašums tālāk no pilsētas, jo cenas mazākas. Laukos mājas un dzīvokļi ir daudz lētāki. Pēc loģikas ir jābūt šīm cenu atšķirībām lauku un pilsētas īpašumiem. Dažkārt gadās arī piemēri, kad laukos pārdots kāds īpašums par milzīgu cenu, bet tur jāskatās, kas ir iemesls.
L.Ķerpe: – Katrs īpašums ir jāvērtē atsevišķi, katram ir savas priekšrocības, sava cena, un katram īpašumam ir arī savs pircējs.
– Kuros pagastos īpašumi ir visdārgākie?
L.Rjabkova: – Pieprasītākais un dārgākais ir Priekuļu pagasts. Tas ir tuvu pilsētai ar sakārtotāko infrastruktūru. Pieļauju, ka arī tuvākajā nākotnē šajā apvidū gaidāms ne tikai jauns piedāvājums ar jau tirdzniecībā esošajiem ciematiem „Vecozoli” un „Kamenes”, bet varētu būt arī kāds jauns daudzdzīvokļu mājas projekts.
K.Meņģelis:– Visaktīvākais tirgus, protams, ir ap jebkuru pilsētu. Tomēr jāņem vērā ne tik daudz, kurā pagastā īpašums atrodas, bet kādas ir komunikācijas, infrastruktūra, vai var ērti piebraukt, vai ir elektrība, kāda ir ainava, vai tuvumā ir ūdeņi, cik tālu ir tuvākā pilsēta, kāds ir attālums no Rīgas. Jo tuvāk Rīgai, jo cenas ir augstākas.
L.Ķerpe: – Komunikācijas pašlaik ir viens no galvenajiem aspektiem, kas interesē klientu. Varbūt īpašums ir tuvu pilsētai, bet, ja tam nevar normāli piebraukt, nav elektrības un citu ērtību, klients negribēs pirkt. Runājot par infrastruktūru, labs piemērs ir „Vecozolu” projekts, kur viss tiek novests līdz galam- izbūvēti ceļi un pārējās nepieciešamās komunikācijas pie apbūves gabaliem un tikai tad tie pārdoti. Gribētos Cēsīs redzēt kādu līdzīgu projektu, kur tiktu uzceltas arī mājas.
– Kuri ir pieprasītākie kvartāli Cēsīs?
L.Rjabkova: – Manā praksē vispieprasītākie ir Cīrulīšu un Saules ielas. Visticamāk, tuvējo skolu un citu sabiedrisku centru dēļ.
K.Meņģelis:– Atkal jārunā par komunikācijām. Vispieprasītākās mājas ir ar komunikācijām – ūdensvadu, kanalizāciju, gāzi un citām. Nav vienkārši prestižu vietu – ko es darīšu prestižā purvā?
L.Ķerpe: – Ja jānosauc konkrētas teritorijas, tad noteikti pieprasītāks ir centrs, Viestura, Maija, Akmens un Valmieras ielas kvartāli.
– Kas, jūsuprāt, ceļ īpašumu cenas?
L.Rjabkova: – Būvniecības izmaksu sadārdzinājums, nekustamā īpašuma tirgus aktivitātes, pieprasījuma un piedāvājuma attiecības. Ja pieprasījums lielāks par piedāvājumu, cenas ir lielākas un otrādi. Ja pieprasījums vienāds ar piedāvājumu, visu nosaka celtniecības kvalitāte, objekta atrašanās vieta un tamlīdzīgi apstākļi. Cenas kāpj arī tāpēc, ka ceļas pirktspēja.
– Vai cenas nav mākslīgi uzskrūvētas?
K.Meņģelis:– Kas ir mākslīgi? Mans īpašums – cik gribu, tik prasu.
L.Ķerpe: – Kāpums nav mākslīgs. Visur ceļas cenas – būvmateriāliem, arī algas. Visi grib arī nopelnīt. Ja runā par pieejamajiem kredītiem, kas veicināja cenu kāpumu, tad tagad tie ir nedaudz ierobežoti. Bija laiks, kad katrs otrais, kurš gāja, dabūja kredītu. Vairs tā nav. Bankas ir sākušas stingrāk izvērtēt.
K.Meņģelis:– Ja ir pietiekami nopietns klients ar nopietnām interesēm, viņš šo kredītu dabū – pieķīlā citus īpašumus. Ja nevar, tad nevar paņemt. Tur nav jāmet akmens bankas dārziņā. Varbūt šim cilvēkam nav vēlams paņemt kredītu, jo būs tikai nepatikšanas visiem ar to saistītajiem.
L.Ķerpe: – Atteikšanas iemesli jau ir arī citur. Cilvēks no bankas grib saņemt visu naudu, un vērtētājs īpašumu novērtē augstāk. Katrā gadījumā vismazāk problēmu kreditēšanas ziņā ir ar jaunajiem projektiem. Tur ir skaidrs vērtējums un parasti arī zemākas procentu likmes.
K.Meņģelis:– Runājot par cenu celšanos, jāpiemin kaut kas cits – investīciju projekti. Te šie zemes gabali, sadalīti vai nesadalīti, iet no viena īpašnieka pie otra.
L.Ķerpe: – Un jo vairāk ir šo posmu pa vidu, jo lielāka uzaug cena.
K.Meņģelis:– Ne vienmēr pircējs iegādājas īpašumu tāpēc, lai tajā dzīvotu. Pasaulē ir plaša pieredze ieguldīt naudu nekustamajā īpašumā. Tā ir plaša un diezgan droša prakse, kā saglabāt kapitālu. Ar naudas vērtību var notikt viss kaut kas, bet nekustamais īpašums vienmēr būs vērtība.
– Cik ilgi cenas kāps?
K.Meņģelis:– Daudzi ekonomisti saka: „Ja es zinātu, kas notiks rīt, es būtu ļoti bagāts!” Jāņem vērā, ka neviena līkne uz augšu neiet bezgalīgi. Pagaidām tā iet uz augšu, un daļai tas šķiet traki, daļai – normāli. Tomēr ir daļa cilvēku, kas šī cenu kāpuma dēļ kļuvuši ļoti bagāti. Tāpat ir cilvēki, kas ļoti cietīs, ja būs cenu kritums. Domāju, ka pēc desmit gadiem cenas būs vēl lielākas, bet, kas notiks šajos desmit gados, nezinu. Pēc citu valstu pieredzes redzam, ka arī pēc cenu kritumiem un lielākām krīzēm vienmēr seko augšupeja.
L.Rjabkova: – Cenas kāps tikmēr, kamēr būs pieprasījums. Protams, tuvākais pieaugums gaidāms arī valsts pieņemto lēmumu dēļ nodokļu politikā.
– Kāds pieprasījums ir jaunajiem projektiem?
L.Ķerpe: – Tie ir pieprasīti. Savā praksē varu runāt tikai par vienu māju, bet, redzot kopējo situāciju, secinu, ka pieprasījums ir. Vēl vismaz divas jaunas daudzdzīvokļu mājas Cēsīs vajadzētu.
K.Meņģelis:– Rīgā projektu daudz. Cēsīs arī top, un nelielā problēma, kas saistīta ar neziņu, kas šo lietu attīsta, arī atrisinās. Rīgā neviens šos projekta īstenotājus nepazīst un pērk faktiski nezināmu produktu. Cēsnieki ir piesardzīgi pret to, ko nezina. Ja tas ir vietējais uzņēmējs, kas sevi pierādījis no labās puses, viņa projekti veiksmīgi aiziet.
L.Rjabkova: – Cēsu un rajona iedzīvotāji ir sapratuši jaunā vērtību un tā priekšrocības – siltinātas sie-nas, jaunu apdari, santehniku, interesantu plānojumu, mazākus komunālos maksājumus, slēdzamu kāpņutelpu, asfaltētu piebraucamo ceļu, stāvlaukumu… Neskatoties uz dzīvokļu salīdzinoši augstām cenām, pircējs dod priekšroku jaunajam. Iegādāties dzīvokli vecajā mājā tāpat jau ir dārgi, plus vēl jāveic remonts. Gala rezultātā izdevumi ir vienādi, taču jaunajā mājā ir lielākas ērtības un priekšrocības.
Nākamais lielais pieprasījums ir pēc privātām mājām – arī jaunajos projektos. Diemžēl vēl nav neviena piedāvājuma ciematam ar jau gatavām dzīvojamām mājām. Tas ir diezgan riskants pasākums būvniekam, jo mājai kvadrātmetra izmaksas celtniecībā ir ievērojami augstākas, nekā ceļot dzīvokļu mājas.
L.Ķerpe: – Redzu, ka pieprasītāki ir projekti, kas piedāvā mājokļus ar pilno apdari. Cilvēks grib dzīvošanai gatavu dzīvokli.
K.Meņģelis:– Visur ir projekti, kas aiziet veiksmīgi, un tādi, kas nonāk pa avīzēm, kur celtnieki īpaši vēlējušies nopelnīt un ir apzaguši pircēju.
– Vai cilvēki biežāk darījumus cenšas veikt paši, vai izmanto firmu pakalpojumus?
L.Ķerpe: – Tas ir ļoti atšķirīgi. Bieži cilvēks ienāk firmā un pa-jautā, cik maksā, bet tālāk rīkojas pats. Tad, kad pats vairs nevar tikt galā, atkal meklē firmu.
K.Meņģelis:– Viss ir līdz laikam, kamēr radīsies problēmas, cilvēks sastapsies ar krāpšanām un citām nebūšanām. Tad sāks pārlikt vērtības un sapratīs, ka drošāk ir izmantot firmas piedāvātos pakalpojumus, nevis privātus māklerus vai pašiem kaut ko mēģināt.
L.Ķerpe: – Vienmēr jāatceras, ka runa ir par diezgan lielu naudu, sapratne var nākt par vēlu. Kad cilvēks būs apkrāpts, neko vairs nelīdzēs doma, ka vajadzēja tomēr iet uz firmu. Trakākais, ka ir diezgan daudz šo privāto mākleru, kas apkrāpj cilvēkus un rada nepareizus stereotipus par firmām. Tāpēc cilvēkiem vēl joprojām ir bail iet uz firmu, un viņi cenšas pirkt vai pārdot paši.
K.Meņģelis:– Tāpēc firmas cenšas piesaistīties kaut kādiem standartiem, kritērijiem, lai klients redzētu, ka tām var uzticēties.
L.Rjabkova: – Arvien vairāk cilvēki izvēlas servisu. Tas ir ietaupīts laiks un nauda. Ja salīdzina „Arco Real Estate” pieredzi pirms diviem gadiem, kad atklājām filiāli Cēsīs, un tagad – toreiz vairāk bija darbs ar stereotipiem, bet šobrīd jau jūtam klientu uzticību. Firmu priekšrocība ir tā, ka var palīdzēt lielā mērā tikt galā ar dažādām sarežģītām juridiskām procedūrām, piedaloties darījuma organizēšanā. Piekrītu, ka vēl ir ļoti liels viltus mākleru skaits, kas piedāvā tirdzniecībā neskaitāmi daudz īpašumu, par kuriem viņiem ir ļoti maz informācijas. Vienkārši liek sludinājumus un gaida brīnumus. Šo cilvēku dēļ īpašuma cenas internetā paliek arvien augstākas.
– Kāds Cēsīs un rajonā ir komercplatību pieprasījums un piedāvājums?
L.Ķerpe: – Pieprasījums ir ļoti liels, bet nav piedāvājuma. Man nav ko piedāvāt.
L.Rjabkova: – Es savukārt varu teikt, ka piedāvājums ir liels, taču pieprasījumu dabūt ir grūtāk nekā privātajā sektorā. Taču jau tuvākajā nākotnē, manuprāt, gaidāms komercplatību pieprasījuma pieaugums.
K.Meņģelis:– Tām atrast pircēju vai īrnieku nav problēmu, ja nav neadekvātu cenu. Man savukārt ir ko piedāvāt, bet šajās telpās vēl jāinvestē liela nauda. Tas pilnīgi noteikti liek uzņēmējam padomāt, vai viņš to vēlas. Šeit pieprasītākais, protams, ir centrs un daļa vecpilsētas – tieši Rīgas iela. Ļoti svarīgas ir komunikācijas un atrašanās vieta.
– Kādas ir problēmas nekustamā īpašuma tirgū kopumā?
K.Meņģelis:– Starp piedāvājumu un pieprasījumu ir izveidojusies finansiāla plaisa. Gan piedāvājums, gan pieprasījums ir liels, bet nesaskan šīs cenu intereses. Piedāvājums ir par augstām cenām, ko pircējs nevar atļauties.
Komentāri